Vào cái thời điểm 2014 thì giá nhà cửa trên thị trường tương đối còn rất thấp, nhất là ở cái vùng mang tên Research Triangle, một phần của thành phố Raleigh, tiểu bang North Carolina nơi vợ chồng hắn ở và làm ăn thương mại. Nhà ở đây, những căn có diện tích trung bình gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng tắm rộng khoảng 1,200 sf, xây vào thời điểm từ 1985 đến 1995 còn tương đối mới, dễ bảo trì, dễ sửa sang lại, dễ cho thuê, mà giá chỉ loanh quanh trên dưới 200 ngàn đô một căn trên ¼ mẫu đất.
Những bài toán mà hắn đưa ra, khá đơn giản nhưng chính xác và thực hiện được, chỉ cần khoảng 1 triệu đô là có thể mua được 5 căn nhà ở đây và không khó để cho thuê từ $1,200.00 đến $1,500.00/tháng vào thời điểm đó. Nếu có 5 căn nhà cho thuê, tiền thu vào sẽ được khoảng $7,000.00/tháng. Dân chủ nhà chuyên nghiệp ước tính rằng, chủ nhà phải bỏ ra khoảng 1% giá trị căn nhà trong việc tu bổ và bảo trì hàng năm, nghĩa là, nếu căn nhà cho thuê có giá $200 ngàn, thì mỗi năm, chủ nhà phải bỏ ra số tiền khoảng 2 ngàn đô, phòng cho việc tu sửa nhà.
Có 5 căn nhà cho thuê với giá trị khoảng 1 triệu, mỗi năm chủ nhà phải để dành 10 ngàn đô cho việc tu bổ và theo kinh nghiệm của hắn, thì con số này tương đối chính xác.
Tính chi tiết ra thì những con số bắt đầu rõ nét hơn:
1) 5 căn nhà cho thuê với giá $7,000.00/tháng x 12 tháng = $84,000.00/năm
2) Lệ phí trả cho công ty chăm sóc nhà cho thuê với giá $84,000 x 8% = $6,720.00/năm. Số tiền còn lại là $84,000.00 – $6,720.00 = $77,280.00
3) Trừ đi $10,000.00 tiền tu sửa $77,280.00 – $10,000.00 = $67,280.00/năm
4) Trừ tiền thuế nhà và tiền bảo hiểm (rental insurance). Tiền bảo hiểm nhà cho thuê rẻ hơn tiền bảo hiểm chủ ở một chút, tổng cộng vào khoảng 1% tương đương với $10,000.00/năm
5) Số tiền thực sự lấy về sau khi trừ hết các khoản chi phí sẽ còn được khoảng $67,280.00 – $10,000.00 = $57, 280.00/năm. Để được rộng rãi, nếu lấy ra con số tiền lẻ $2,280.00/năm để dành thêm, thì chủ nhà vẫn còn có nguồn thu nhập là $55,000.00 một năm. Đây là con số của những năm 2014-2015. Từ đó đến nay, tiền thuê nhà thường lên trung bình khoảng từ 2% tới 4%, thằng chủ nhà nào ác ôn, ở những vùng không có giới hạn tăng tiền nhà, thì luôn tăng hơn con số đó nhiều.
Tính trung bình, số tiền thu vào hàng năm trong thời điểm hiện tại, sau khi tiền nhà tăng 3% mỗi năm, sẽ nằm ở mức $65,000.00 tới $75,000.00 một năm sau khi trừ mọi khoản chi phí. Dư sức chịu đựng được nạn lạm phát gia tăng mỗi năm.
Điểm đặc biệt chưa được tính vào số tiền bỏ ra đầu tư là giá trị nhà tăng lên theo thời gian. Hiện nay, khó có thể tìm được một căn nhà 3 phòng ngủ 2 phòng tắm ở Raleigh có giá dưới $350,000.00/một căn. Tính rất nhẹ 5 x $300,000.00 = $1,500,000.00
Năm 2014 bỏ ra 1 triệu đô đầu tư, năm nay đã có lợi hơn nửa triệu. Mặc dù biết rằng, không phải ai cũng may mắn mua đúng thời điểm nhà xuống thấp và bán đúng thời điểm nhà lên cao nhưng … cứ theo thời gian thì giá nhà ở Mỹ, hoặc ở bất cứ nơi nào trên thế giới, cũng chỉ có lên chứ không có xuống.
Trong khi đó, nhà ở bất cứ nơi nào bên California, thì đã có giá trên dưới 1 triệu, nhiều khu, giá nhà trung bình 1.5 tới 2 triệu đô là chuyện thường tình. Tuy nhiên nhà ở California, giá đã đắt nhưng lại thường khó mà có thể cho mướn được hơn 4 ngàn đô một tháng. Mà rủi ro người thuê nhà dọn ra, chưa tìm được người mới dọn vào, là kể như héo con hẻo ngay. Tiền đâu mà xài?
Thế thì, hỡi các chủ nhân ông, chủ nhân bà ở California, những người đã trả hết tiền nợ nhà, hãy mau mau bán nhà, rồi đầu tư vào Thị Trường Bất Động Sản Cho Thuê ở North Carolina, ngay đi các bác ơi. Ai làm chủ 2 căn nhà ở California, bán mang qua North Carolina đầu tư nhà cho thuê là kể như … xài không hết tiền nha …
Nói thiệt chứ không giỡn chơi đâu nghen.
*** Hình chỉ có tính minh quạ (2012). Sao tui thấy mới nghỉ hưu đi chơi có 10 năm mà nhan sắc hao mòn quá luôn nha …